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物业决定房价?存量时代,物业是否已成房产保值关键?

时间:2021-08-23人气: 作者: 鉴定考试中心

第十三届全国人大四次会议中全国人大代表、安徽省蚌埠市市长王诚指出:“民以食为天,家以居为安。老百姓对美好居住环境的期望值不断提高,他们期盼着能有更好的物业服务,有更好的居住环境,有更好的生活品质。”

房地产存量时代的到来,让物业管理的价值得到凸显,加上2020年疫情突袭,物业充分发挥了“社区管家”的职责,对疫情的防控起到了至关重要的作用。

物业作为在整个房地产周期里与业主伴随时间最长,关系最为密切的一环。一个好的物业能够为业主带来优质生活,提升居住质量与居住体验,同时也影响着房子的保值与升值,并且能够侧面反映出业主的阶层。有业内人士向日新网透露,当前物业的好坏已经成为影响房价的主要因素。

/存量时代,物业管理成房产保值的关键

根据中国社会科学院研究,2019年中国国家总资产为1656万亿元,相比2000年增加17倍。根据CHFS数据显示,2020年对财富增加的家庭来说,住房资产增加贡献了69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示,2016年房产在中国家庭总资产中占比68.8%。房产价值已然成为影响家庭财富变动的最重要因素。

当前住房资产已经成为我国家庭中最为重要的资产,尤其是在现阶段楼盘户型、园区打造与建筑立面愈发相似的当下,物业的好坏成了业主们最为关注的重点对象。

据日新网了解,相同地段、相同建筑类型、相近楼龄的房屋,聘用如万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的小区,房价普遍高于同板块其他小区房价。有数据显示,在全国城市层面,品牌物业公司比非品牌物业公司在管房屋均价高14%,即增值幅度为14%。

日新网在之前《中交富力雅郡给物业当头一棒:肆意蛇吞象的野心与整合隐忧》一文中也曾提及到物企收并购后对于小区的影响,可见被优质物业管理公司收购对于小区房价的提升具有着重要影响。

2019年绿城服务中标南京升龙天汇小区,自此该小区在管物业由高力物业换为绿城服务,小区内的整体环境也发生了极大改善,本来一直低于市场价格的房价迅速上升。由最初的43304元/㎡上涨到如今63060元/平米,整整提升了近两万元。

物业决定房价?存量时代,物业是否已成房产保值关键?(图1)

今年1月1日实行的《民法典》中,明确地对物业管理进行规范,并且指出对于那些不负责任的物业公司,业主们有权利进行辞退。

兴业证券的数据中显示,在过去一年中,全国更换物业小区占比为7.08%,其中由品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了2.71%的超额收益,而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为3.81%/2.76%/2.25%。

万科物业入驻上海中远两湾城,入驻当月相对板块实现4.7%的超额收益;碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家8个月,累计超额收益达9.1%;金地物业入驻合肥浅水湾小区13个月,累计超额收益达19.7%;金科物业入驻重庆新康璞山小区17个月,累计房屋超额收益达11.2%。

业主张先生所住小区换成大牌物业后,张先生说,换了新物业后,小区环境变得更加整洁了,智能停车、智能门锁等新设备的安装也让生活品质得到了提升,居住起来更舒适,房价也在提升。

/增值服务加速,业主物业达成双赢共识

日前,住建部等十部门发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求”。

这是国家第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域,也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能,开展社区增值服务。

近年来,众多物企在增值服务领域持续加码,多家物企营收结构正在改变,增值服务营收的占比不断提升。据中指研究院数据,以2020年百强物业企业数据为例,百强企业净利润均值为9112.37万元,基础物业服务净利润均值为4904.45万元,占净利润均值的比重为53.82%;多种经营净利润均值为4207.92万元,对净利润的贡献度达46.18%。

物业公司作为最贴近居民与消费人群的群体,也就更加了解业主的需求与痛点,对于满足居民的个性化需求以及挖掘其消费潜力具有得天独厚的优势。优质的增值服务不仅可以增加物业与业主之间的信任度,还能够促进物业企业的转型与利润提升。

朱保全曾指出“物业管理行业本身就是个花钱的行业,物业相当于是业主的管家,帮助业主实现资产的保值增值。未来的3年对于万科不再是“赚钱的3年”而是花钱的3年。因为外接项目多,万科物业要通过3年时间去改善小区的设施设备、提升小区业主的居住水平从而获得服务口碑,做到提高业主的收缴率等。“社区养老、社区托幼、家政服务等增值服务,通过细致、精心的服务更容易使业主获得归属感,建立起物业与业主之间信任的桥梁。当物业收缴物业费的时候,也能够让业主意识到交物业费是“为了自己”,因为好的物业服务提升生活品质的同时,还能够帮助自家房产保值。存量时代来临,购房者也愈发知道,物业管理直接影响到生活品质和居住氛围,物业帮助他们管理着可能是一生最大的资产,所以大家越来越在意物业所扮演的角色。业主对待物业良好,按时足额缴费。物业帮助业主照顾好社区,提升业主居住体验。两者的和谐共处关系之下,房价也会得到提升,最终达成双赢局面。

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